关于物业维修资金这些事
记者金晓东 通讯员归律
最近，帮办周刊接到了几个求助电话，都是有关“房屋养老金”———物业维修资金的。
市民周先生纳闷，他刚交付的新小区为啥要交物业维修资金，而且跟朋友交的不一样。而家住江东区明东社区的蔡先生却是质疑，业委会动用物业维修资金没有经过小区三分之二居民同意。
记者在随后的采访中了解到，近年来，越来越多的小区业主开始关心公共维修资金的问题，如何妥善保管及使用好这笔钱更是成为业主关注的焦点，宁波市物业和住房维修资金管理中心的服务电话也随之成了热线———
什么是物业专项维修基金？交给谁？做什么用？物业维修基金哪些状况可以用、用起来难不难？申请使用资金能否更加便民？业委会能不能自己来管这笔钱？
今天，帮办记者就把有关物业维修基金的事情，一古脑儿地帮你咨询和解答。
买一手房要交
物业专项维修资金？
近段时间，一些正在办理购房手续的市民打来热线，反映开发商要向他们代收物业专项维修资金，不知道这笔费用到底该不该缴？市民周先生就是其中之一，他买的住房最近要交付了，开发商向他收取１２０元／平方米的物业专项维修资金。可他朋友最近交付的住宅，这笔费用却为１０４元／平方米。“物业专项维修资金收取，到底有没有标准？”
遇到这种问题的购房者其实还不在少数。
据记者调查，许多购房者对买房要缴纳一定比例的维修资金总觉得有点“冤枉”。他们认为房子一旦入住后，住户缴纳的物管费中已经包含了维修资金，再收取费用不合理。少数购房者即使知道购买新建商品房要缴纳一定比例的维修资金，但又对此不甚理解：房子本身有保质期，在保质期内本来就该开发商和施工单位负责。
记者在市物业和住房维修资金管理中心了解到，目前我市物价部门规定的物业服务费中，不包括房屋维修费用，因此没有缴纳维修资金的业主，除缴纳物业服务费后，还需缴纳相应的维修费用，而物业专项维修资金专项用于保修期后，房屋共用部位和共用设施的维修、更新、改造，称物业专项维修资金为房屋的“养老金”也是由此而来。
弄清楚上述疑问后，那么哪个时间段应缴纳物业专项维修资金呢？
根据《宁波市物业专项维修资金管理办法》规定，在2011年4月1日及之后领取预售许可证或现售备案证的新建商品房屋（含经济适用房、限价商品房）的首期物业专项维修资金，先由开发商代交垫付，待房屋交付时再向业主收取。
至于物业专项维修资金收费标准，市物业和住房维修资金管理中心人士介绍，根据建设部文件规定：未设电梯的房屋，按照建筑面积房屋建筑安装工程造价的5％交存；设有电梯的房屋，按照建筑面积房屋建筑安装工程造价的8％交存。
按照目前市区各类房屋的建筑安装工程造价折算下来，总层数在6层（含）以下的房屋，无电梯的每平方米交存50元，有电梯的每平方米交存80元；总层数在7—11层的房屋每平方米交存104元；总层数在12—21层的房屋每平方米交存120元；总层数在22层（含）以上的房屋每平方米交存144元。
市物管中心工作人员强调，交存标准与房屋总层数及房屋面积有关，即你所住房屋是18层楼高层的，3楼和18楼的两位业主同样房屋面积的交存标准是一样的。
反对业主不超过三分之一
就能用维修资金？
提到房屋维修资金，很多市民的第一反应是知道有，但是很难提出来用。因为国家有规定，要动用维修资金，需要建筑物内三分之二以上的业主同意使用，而事实上，这一规定很难有操作性。很多业主一听就泄气了，“别说人找不齐，就是找齐了，人家也不一定愿意签字。”
“使用专项维修资金，三分之二以上的相关业主同意是关键。”市物业和住房维修资金管理中心工作人员说，物业专项维修资金是每个业主的财产，使用维修资金必须体现大多数业主意愿并用到实处，因此中修（含）以上维修项目，其维修资金的使用须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
记者采访了解到，由于部分业主意见不一，或事不关己，或业主与物业管理单位存在争议而不愿签字，导致不少小区在维修资金申请过程中达不到“两个三分之二”要求。
“比如同一幢楼东边外墙瓷砖脱落，西边的住户觉得不受影响，便不签字；还有一些小区电梯坏了，同使用电梯的低楼层住户认为影响不大，也拒绝签字。”市物业和住房维修资金管理中心工作人员说。
“有些业主不理解，以为我们故意扣住维修资金不划拨，其实作为维修资金的管理单位，我们也很希望维修资金能尽快划拨下去，但因为维修资金涉及维修范围的相关业主，征得‘两个三分之二’以上相关业主的同意，是《物权法》规定的重要原则，我们也不能擅自划拨。”
市物业和住房维修资金管理中心提醒市民，在实际操作中确实存在小区业主人数过大或业主入住率较低等原因，导致征求业主意见工作进展缓慢，影响了维修，为解决这一矛盾，市政府规定了可以采用“倒1／3”方式征求业主意见，即公示期内提出书面反对意见的业主专有部分面积占相关总建筑面积的比例和人数占相关总人数比例均少于1／3的，并对此结果公示仍无异议的，可申请使用物业专项维修资金。
虽然从字面上来看，三分之二同意和不超过三分之一的人反对，意思差不多，但是执行层面上，大大降低了操作难度。值得注意的是，在操作上主要做三道公示程序。一是先召集需要维修的业主来投票表决，若业主来的人数未到二分之一的，公示3天仍组织不到人数的，应进行公示采取“倒1/3”的方法。二是采用“倒1/3”方式征求业主意见，7天公示内反对意见少于1/3的进入第三步公示。三是再对此结果进行公示，仍无异议的方能通过。
如果按照这个流程，那么维修资金的使用就变得操作性强了。
“我们用维修资金换装铁栅栏、重修楼梯坡道等的流程是这样的：先根据平时居民的反响强烈程度确定维修内容，然后由业委会和小区物业一起就一项内容发公告、出预算，征求居民意见；公告７天居民没异议的话，物业先垫资请工程队换装，等工程结束，物业提出支取申请，经业委会、社区居委会盖章认可后，物业就可以直接去银行从那个专用账户里取走相应的工程款了。”梅园社区居委会书记介绍说。同样，江东明楼东区业委会要在小区内安装监控系统，因涉及到全体业主，也采用了“倒1/3”方式征求业主意见。
“紫金梅园小区、明楼东区这样的操作流程，可以作为其他小区动用专项维修资金的有效借鉴。”市物管中心有关负责人表示。据统计，目前，在市三区及宁波国家高新区范围内，已有218个小区完成“建账到户”工作，其中有135个小区已经像紫金梅园小区那样建立中修以下维修资金账户并划拨中修以下资金，共计划拨资金约600万元，涉及房屋7万套。
动用维修资金
有绿色通道吗？
有人问，如果是某个单元的电梯坏了，难道还要动用整个小区的物业维修资金吗。
对此，市物管中心工作人员解释，物业维修资金是按幢设置，核算到户。申请使用项目必须是涉及到两个以上使用人的共用部位、共用设施设备的维修。比如一台电梯坏了，维修费用就从这个单元使用这台电梯的业主的维修资金账户内支取。当然程序还是一样的，需要使用这台电梯的业主两个“２／３以上同意”。
中心工作人员解释：正常情况下，申请使用物业维修资金有个基本流程———
首先，物业公司要根据维修和更新、改造项目提出使用方案(包括维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、施工单位等基本情况)；
然后，递交给业委会征求相关业主同意(要征得总人数及总面积两个2/3以上业主的同意才行)，再由业委会审核确认，才能上报给宁波市物业和住房维修资金管理中心。
最后，经核实，一般先拨付额度70%的维修费用，工程完成后，再拨付维修费用的余额。
有人因此担心，要2/3同意，挨家挨户表决，手续太麻烦。那么动用维修资金有什么快捷、有效的渠道吗？
其实，对于这类紧急的、关系到公共安全的，有“绿色通道”可以走。绿色通道，中心称之为“简易程序”，工作人员说，一般用于那些比较急且涉及公共安全的项目，如电梯、消防等。
“屋面防水损坏造成渗漏的；电梯故障危及人身安全的；公共护（围）栏破损严重，危及人身安全的；楼体单侧外立面有脱落危险的；专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；危及房屋安全的其他情形。”中心工作人员告诉记者，凡在这６个范围内的，都可以走简易程序。
简易程序需要有质检部门或消防部门的书面批复，另外所有材料要经过业委会审核，要有业委会的同意函并且盖章。
不过，在实际操作中，走“绿色通道”要慎重。一般对前来申请或咨询简易程序的，中心工作人员往往会多问两句，并且建议他们如果不是很急的事情，最好还是走业主签字的途径，防的就是后面的纠纷。
“市区某高档小区，申请资金仅仅是为了外墙美化。这样的申请自然不能走应急程序，得走‘两个三分之二’程序。”市物业和住房维修资金管理中心相关负责人表示，“就怕程序简单，被一些人钻空子。真正涉及到居住安全的，我们按章办事，简化程序。”
为了避免有些维修金使用频繁，每次都一一征求意见影响业主正常生活。我市出台了《关于开设中修以下维修资金账户的通知（试行）》，根据这个通知，一家物业服务企业应设立一个中修以下维修资金账户，并以所管理的每个物业项目（小区或楼宇）为单位设立子账户；对未实施物业管理的住宅项目，由属地街道办事处或社区居委会开设维修资金账户。每年的第一季度，市物管中心将对每个小区内已建立维修资金的房屋（例如房改房）按规定标准划入中修以下维修资金到该账户。
在申请划拨中修以下维修资金前，应对每套房屋的资金列支情况进行公示。若有业主不同意在账户内列支维修资金的，物业公司应做好登记并报物管中心。“这部分资金将不予划拨，由房屋业主按相应标准自行向物业服务企业缴纳中修以下维修资金。”
据介绍，各小区遇到的房屋维修问题，90％以上是小修小补问题。“我们每年拨下来的中修以下维修资金，基本能保证缴纳维修资金的房屋的日常小修小补，这样一来，也能保证绝大多数的维修问题能得到及时解决。”市物业和住房维修资金管理中心相关负责人说。
俗话说“小病不治，大病难除”，因此房屋的维修问题关键在于如何加强房屋共用部位和共用设施设备的日常维护工作（即小修小补），既能解决业主的燃眉之急，又能延长房屋的正常使用寿命，保证房屋的维修资金尽可能的增值，一旦房屋需要中大修时有资金保障。为此，市住建委也在组织展开中修以下维修资金的使用情况检查工作，以规范房屋的日常维护工作，维护广大业主的权益。
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