江东区推出举措 促物业平稳退管
上周，本版《当物业退管成板上钉钉》一文见报后，引起了不小的社会反响。
为什么近年来甬上物业退管的现象时有发生？退管后容易引发什么样的问题？不久前，江东区物管中心就此做了一个专项调研。
“从调查来看，退管的原因主要有两大类。”江东区物管中心相关负责人告诉记者，第一类是因为物业收费标准低，收费率不高，再加上最低工资标准和社保基数逐年调整，导致物业企业人员成本大幅增加，入不敷出，在提出调价遭到业委会否决后，物业企业主动提出退管；第二类原因是部分小区的确存在物业服务人员素质不高、服务质量不到位的问题，业主、业委会在对其服务不满意的情况下，不再续约，予以辞退。
那么，退管后容易引发什么样的问题呢？
从江东区这份调查结果来看，首先，在业委会选聘物业企业的过程中，物业企业准入门槛不高，不少三级资质、暂三级资质的物业企业也可以参与竞聘。个别企业在竞聘中以夸大服务承诺来获取票数，不少业主在对这些物业企业管理状况不了解的情况下，仅凭物业企业的竞聘报告就盲目决定。随后容易因出现企业规范程度、管理模式与之前的承诺差距较大，使得不少业主觉得新进物业的管理水平不如原来物业的现象；
第二，大部分小区业主以维持原有收费标准为条件选聘物业企业，在人员成本、物价成本大幅提升的背景下，按照“优质优价，质价相符”的物业服务收费等级体系，部分新进物业企业为减少成本支出，服务标准必然降低。
“为了避免这样的情况出现，我们在调研的基础上，推出了几条应对措施，最大程度服务居民。”该负责人说，首先是由物管中心出面牵线搭桥，多方协调，鼓励续管。对有退管意向的小区，统筹协调，联合属地街道物管站搭建交流平台，召开社区、业委会、物业企业共同参与的联席会议，引导双方平心静气地沟通、协调，努力达成共识，尽量减少退管事件发生。
“如写意春秋小区，物业企业因常年亏损、难以维持运营提出了退管，我们联合白鹤街道物管站搭建平台并积极引导、协调，该小区业委会在征求广大业主意见后，认为其管理服务到位，决定将物业费标准由原来的０．３５元／月／㎡涨至０．７５元／月／㎡留其续管。不仅维护了社区发展的和谐稳定，也为物业企业良性发展注入了活力。”
第二，规范退管程序，确保平稳过渡。江东区物管办要求物业企业和业委会严格按照《宁波市物业项目退出管理暂行办法》文件规定，规范执行“事前告知、即时审计、加紧选聘、严把移交、适当缓冲”的退管程序，确保新老物业交替有序，过渡平稳，尽量缓解可能带来的不稳定因素，维护社区和谐稳定。
第三，引导资质较高的物业企业参与管理。一方面，在业委会选聘新物业的过程中，联合属地街道物管站加大对选聘程序的指导和物业费调价的引导，推动业主适当提价，吸引资质较高的物业参与竞聘；另一方面，积极引导管理周边小区资质较高的物业企业参与竞聘，在就近管理减少人员成本的同时，确保服务水平不打折扣。
第四，提高业委会自主管理能力，推进“和谐物居”平台搭建。加强对业委会工作的支持、引导和激励，积极指导业委会依法履行职责，引导其正确行使权力，认真履行义务，加强自主管理，提高自治能力，充分发挥“三位一体”积极作用。同时，创新机制，充分运用街道、社区党建联建平台，加强物居双方的沟通、协商，做到“事先多沟通，遇事多协商，难事共解决”。
“在这些举措的促动下，江东区的物业管理目前运作良好。”工作人员说，一方面，不少小区业主适当对物业服务进行了提价，如宝泰花园物业费标准由原来的１．００元／月／㎡涨至１．２０元／月／㎡，华侨城多层、小高层、高层的物业费标准分别在原来基础上上调约３０％。
这一方面加大了物居双方的理解和支持，一方面也促使物业加大了整顿力度，提升了服务水平。“如中兴小区，物业根据业委会和广大业主意见，经过３个月的整改落实，加大了保安、保洁投入，改造了公共部位，提升了服务水平，获得了广大业主的一致认可，避免了退管的同时还提高了物业费收缴率。”
同时，也规范了物业的进出程序，严格执行相关退管程序，缓冲服务到位，财务审计合法，查验、移交手续齐全，纠纷协调合理，不仅确保了新老物业交替有序，也给予了广大业主一段适应期，保证了新物业进驻之后物业服务的顺利开展，和社区氛围的和谐稳定。
（董小芳）
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