房屋“养老金”这些事项需理清
特别关注·房屋“养老金”台风过后，甬上不少老房子“受了伤”，整修迫在眉睫。于是，受损住宅“专项维修资金”再一次成为市民关心的焦点话题。
２０１１年４月１日，宁波市出台了《宁波市物业专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》），规定房屋要交一笔专项维修资金，为保修期过后的房屋维修“埋单”。
这笔资金，被人称为房屋“养老金”。按照规划，专项用于建筑物内共用部位、建筑区划内共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。但凡涉及到需要更换电梯、屋顶防漏这样的要紧事儿，只要找到它、动用它，问题就能迎刃而解。
给房屋买份“养老金”，让其“老有所养”，事关市民的切身利益和社会公共利益，是大势所趋。实施一年多来，甬上不少居民深受其惠。
记者近日在走访社区时发现，什么是物业专项维修基金？交给谁？做什么用？其实很多市民都不太清楚。为此，记者专程走访了市物业和住房维修资金管理中心、甬上不少社区和几家物业公司，在此为您解答这一连串问号。
记者 董小芳 通讯员 高羽波 归 律
“同住一幢楼
为啥我的房子没有‘养老金’”
台风肆虐，老郑居住了近２０年的房子不幸“受伤”，外墙大面积脱落，屋内也是一片潮湿。眼看着家里的东西都“长了毛”，老郑心里很是着急，于是和邻居们一起找到居委会提出整修申请。
让老郑意外的是，居委会经过查询后告知，老郑所居住的这幢楼中一共１２户居民，只有他和楼下的邻居家没有物业专项维修资金。也就是说，如果房子要整修，他就得自掏腰包。老郑说自己以前也没关心过这些事情，现在遇到了，心里很是纳闷：同住一幢楼，为什么别人的房子有“养老金”，而自家的却没有呢？
“这是因为房屋性质不同造成的。”市物业和住房维修资金管理中心工作人员解释说，１９９８年以前的房子大部分是房改房，零星有商品房，两种性质的房屋夹在一起。而按照政策规定，“出售公有住房的售房单位应当在收取售房款时、购房人应当在支付购房款时分别向维修资金管理机构交存专项维修资金”，因此就造成同一幢楼里房改房有专项维修资金，而商品房没有。老郑就属于这样的情况。
不仅如此，1998年以后到2011年4月之前，因我市未出台征收商品房屋维修资金的办法，1999年以来大量的商品房屋也没有建立房屋维修资金账户。
这些都为今后的房屋，尤其是中高层带电梯房屋维修留下了很大困难。
２０１１年《办法》出台后，规定了不同性质的房屋应如何缴纳维修资金。如物业首期专项维修资金，由业主、购房人按照所拥有房屋的建筑面积交存。未设电梯的房屋，业主、购房人按照每平方米建筑面积房屋建筑安装工程造价的百分之五交存；设有电梯的房屋，业主、购房人按照每平方米建筑面积房屋建筑安装工程造价的百分之八交存等等。现具体标准为：一、总层数为6层（含）以下的房屋，每平方米建筑安装工程造价1000元。二、总层数为7～11层的房屋，每平方米建筑安装工程造价1300元。三、总层数为12～21层的房屋，每平方米建筑安装工程造价1500元。四、总层数为22层（含）以上的房屋，每平方米建筑安装工程造价1800元。
但是对于《办法》实施前未建立或未按规定交存首期专项维修资金的，采用自愿原则，即由本小区或本幢楼的业主自主确定是否建立专项维修资金。
因此，对于老郑而言，有两个选择：第一，补交物业专业维修资金。如此，今后也可以享受房屋“养老金”的相关政策。
第二，“一事一议”，每次维修单独出资。对未建立专项维修资金的物业，《办法》规定了其共用部位、共用设施设备保修期满后需要进行维修、更新和改造的费用的承担方式，由业主依照《物权法》、相关法律法规及本办法相关规定筹集相应的维修资金。
“都有维修资金
为啥还是不能用”
和老郑的郁闷相同，家住顶楼的老张家同样受到台风的洗礼，房顶出现了渗水现象。
和老郑的郁闷又不同，老张所在楼都有专项维修资金，但是仍然碰到了难题。
原来，因为漏水现象只发生在顶楼，不少邻居都没有看到，所以在征求大家意见时，有些邻居就投了“反对票”，导致无法动用专项维修资金，维修只得往后拖。
“使用专项维修资金有三个条件，需要三分之二以上业主同意就是其中之一。”市物业和住房维修资金管理中心工作人员说，物业专项维修资金是每个业主的财产，使用维修资金必须体现大多数业主意愿并用到实处，因此中修（含）以上维修项目，其维修资金的使用须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
当然，也可以采用“倒１／３”方式征求业主意见，即公示期内提出书面反对意见的业主专有部分面积占相关总建筑面积的比例和人数占相关总人数比例均少于１／３的，并对此结果公示仍无异议的，可申请使用物业专项维修资金。
除此以外，申请使用专项维修资金，还需要满足两个条件：一是物业共用部位、共用设施设备保修期届满，且维修项目符合维修资金使用范围；二是按规定业主分户账面专项维修资金余额不足首期交存额的３０％时，业主应当及时续交至规定交存额，因此要动用专项维修资金，就要保证维修资金足额交存或有部分业主已交存，部分业主未交存但已就本次维修资金使用分摊标准达成一致，并且由申请人将维修资金应分摊额筹集到位。
为了避免有些维修金使用频繁，每次都一一征求意见影响业主正常生活。前不久，我市刚刚出台了《关于开设中修以下维修资金账户的通知（试行）》，９月１日起正式施行。根据这个通知，一家物业服务企业应设立一个中修以下维修资金账户，并以所管理的每个物业项目（小区或楼宇）为单位设立子账户；对未实施物业管理的住宅项目，由属地街道办事处或社区居委会开设维修资金账户。每年的第一季度，市物管中心将对每个小区内已建立维修资金的房屋（例如房改房）按规定标准划入中修以下维修资金到该账户。
在申请划拨中修以下维修资金前，应对每套房屋的资金列支情况进行公示。若有业主不同意在账户内列支维修资金的，物业公司应做好登记并报物管中心。“这部分资金将不予划拨，由房屋业主按相应标准自行向物业服务企业缴纳中修以下维修资金。”
“除了中修以下维修资金或日常维修费外，小区的停车费、物业经营用房的出租费，以及利用小区场地产生的广告费、场地费等，扣除物业服务企业的管理成本外的剩余部分，也可存入这个账户。”市物业和住房维修资金管理中心工作人员说，平时通过业委会（或社区居委会）对这个账户进行监管，每笔资金的划出均需要业主委员会（社区居委会）认可，从而了解这些资金的去向和用途。到年底，市物管中心也会同属地物业管理部门对开设的账户进行抽查审计。
“房子卖掉怎么办
维修难题谁来解”
在海曙一老小区采访时，有位居民托帮办记者打听：如果自家的房子卖掉，那已经缴纳的专项维修资金要怎么办？
市物业和住房维修资金管理中心工作人员回复：按照《办法》规定，对已建立专项维修资金的物业，房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明专项维修资金交存和结余情况，该房屋分户账中结余的专项维修资金随房屋所有权同时转让。
“这就是所谓的‘随着房子走’。”工作人员说，其实对市民来说并不会有所损失，其一市民可以将这部分剩余的维修资金折到房价中；其二专项维修资金一定会像小区安防措施等一样，成为楼盘的一大卖点。“试想，一套‘老有所养’的房子和一套完全需要自己出资维修的房子摆在一起，明显‘老有所养’更占优势嘛。”
如果因自然灾害、拆迁等原因造成房屋灭失的，市民可以凭原交存专项维修资金的票据或有关证明向维修资金管理机构支取个人交存的专项维修资金账户余额，并由维修资金管理机构办理账户注销手续。
除了市民的疑惑，记者在走访社区时发现，在专项维修资金前期申请环节中，社区工作人员也有不少的困惑。
按照《宁波市物业专项维修资金管理办法》规定，非物业管理的小区维修项目由社区居委会申请办理，但现实情况是社区居委会上下为难。一方面，政策原则不能变与居民需求多样之间的矛盾；另一方面，因为缺乏专业知识，在前期测算、具体维修事宜的商讨上都存在不少困难。
因此，为了帮助居民更好地使用维修资金，快捷解决房屋维修问题，保证房屋维修质量，市住建委还推出了不少便民措施：比如向业主委员会提供信誉好、质量好的维修施工单位、造价咨询单位和工程监理单位推荐名单，供业主自主选择，若业主委员会选择推荐名单内企业，可以免咨询费和工程监理费，在使用上尽可能给市民提供便利，帮助市民用好自己的“房屋养老金”。
温馨提醒
建设单位代交物业专项维修资金
申请材料：宁波市物业专项维修资金交存申报表；建设工程规划许可证及附图复印件（核对原件）；组织机构代码证复印件；测绘报告（市房管中心测绘科备案认可）原件；地名编号图复印件（核对原件）；领取预售许可证商品房或不领取预售许可证的村民安置房、保障性住房。
房屋灭失后业主申领个人部分维修资金
申请材料：
直管房需提供：房屋出售专用票据（票据需房管处盖章确认）；住宅拆迁安置协议；个人身份证件（代理人还需提供代理人的身份证）。
自管房需提供：公有住房出售审批表；住房拆迁安置协议；个人身份证件（代理人还需提供代理人的身份证）。
以上资料均需提供原件和复印件。
申请使用中修以下维修项目资金
申请使用条件：物业服务合同有约定的从其约定；开设中修以下项目维修资金账户；与物业公司签定《物业服务委托合同》的补充协议；申请前公示工作。
申请材料：宁波市中修以下项目维修资金支取申报表；《物业服务合同》补充协议；委托书；公示材料；业主委员会或社区居委会同意申请证明；已开设中修以下维修资金账户证明。
申请使用中修及中修以上项目专项维修资金
（申请财政补贴）
申请使用条件：中修及中修以上的住宅维修项目；补贴对象系维修项目范围内已建立物业专项维修资金账户且账户余额充足的业主；辖区房产管理部门初审意见；辖区街道办事处审核意见。
申请程序：申请人报辖区房产管理部门和街道办事处初审；申请人报维修资金管理机构审核；维修项目的维修和验收。项目审计，申请人报维修资金管理机构拨付尾款。
申请材料：
维修资金管理机构划拨预付款：宁波市中修以上项目维修资金使用申请表（申请财政补贴）；预算审价报告。
维修资金管理机构划拨尾款：维修和更新、改造工程验收报告（申请财政补贴）；审价报告；维修发票。
申请使用中修及中修以上项目专项维修资金
（不申请财政补贴）
申请使用条件：物业共用部位、共用设施设备保修期届满，且维修项目符合维修资金使用范围；对维修资金使用方案表决；辖区街道办事处审核意见；辖区房产管理部门审核意见。
申请程序：申请人报辖区房产管理部门备案；申请人报维修资金管理机构拨付预付款；维修项目的维修和验收。项目审计，申请人报维修资金管理机构拨付尾款。
申请材料：
维修资金管理机构划拨预付款：宁波市中修以上项目维修资金使用申请表（不申请财政补贴）。
维修资金管理机构划拨尾款：维修和更新、改造工程验收报告（不申请财政补贴）；工程决算书或审价报告；维修发票。
（王 佳)
建立动用房屋“养老金”
业主委员会要有大能量
细观《宁波市物业专项维修资金管理办法》，不难发现，在建立、动用“房屋养老金”的一系列操作过程中，业主委员会是有大能量的，如果业主委员会不勇于挑担，事情往往办不成。
举个例子，要维修电梯，需动用专项维修资金，当给出了整个工程的预算，具体到每个楼层的分摊系数，怎样算合理，由业委会出面跟业主，尤其是楼层低的业主谈，绝对要比物业出面谈，效果好得多。
“通过业主大会商讨、民意表决后，总会有少数不同的声音。如果业委会缺乏公信力，没有勇于挑担的魄力，无法接受业主挑刺，就没办法做事。”甬上一家大型物业公司负责人直言。他说，在他们接手的一个小区，正是因为业委会的负责、敢为，与物业通力合作，很多“疑难”迎刃而解。
比如有地下车位的业主，为图方便，不停进车位，占着地面车位，导致地下车位空空如也，地上车位“车满为患”，业委会“授权”物业，对这些业主可按“小区公民规约”处置，如若不听，业委会还会出面协调。
再比如小区大树，一楼业主觉得遮阳，光线不好，最好移掉，高层业主觉得满眼绿意，挺好的，不用移。怎么办？业委会出面，让相关业主一起面议，表决选择，根据少数服从多数的原则，最终“拍板”决定，事情得以解决。（王 佳)
热点问答
“建账到户”是什么意思
答：“建账到户”是指将每套房屋的维修资金单独建帐，一一对应到相应的业主身上。如此，一是将业主享受物业权利与承担义务相应地建立在对自己拥有的房屋财产权基础之上；二是解决以往专项维修资金，交与不交维修资金、交多交少一个样等权利与义务不相对应，以及只按项目或按单位记账的问题，要求管理机构必须规范资金管理，做到按交存的维修资金及时记账到户，按幢统一核算。
专项维修资金业主间怎么分摊
答：如果多幢房屋的共用部位、共用设施设备需要维修、更新和改造，费用由多幢房屋的全体业主按照房屋建筑面积的比例分摊；专属单幢房屋业主的费用，由该幢房屋的全体业主按照房屋建筑面积的比例分摊；专属一个单元房屋的业主的费用，由该单元房屋全体业主按照房屋建筑面积的比例分摊；专属一个楼层房屋的费用，由该楼层房屋全体业主按照房屋建筑面积的比例分摊；属于两个或两个以上物业管理区域的共用设施设备发生自然损坏的，其维修、更新和改造费用由各物业管理区域的全体业主按照房屋建筑面积比例分摊。
这笔资金的安全如何保障
答：专项维修资金涉及千家万户，是广大业主的合法权益，因此不但要用好，更要安全地保值、增值。《办法》第二十条规定在保证专项维修资金安全和正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将专项维修资金用于购买国债或者转定期存款。利用专项维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有至到期。禁止利用专项维修资金从事国债回购、委托理财业务、投资股票、期货或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。专项维修资金增值部分应当每年转入业主的专项维修资金分户账户。
申请财政补贴有什么条件
答：根据操作细则，财政补贴基本政策是，在维修时，维修费由业主承担50%，另外50%维修费用由市区两级财政共同承担，市财政承担三分之二，区财政承担三分之一。申请使用财政补贴资金需满足下列条件：中修及中修以上的住宅维修项目；补贴对象系维修项目范围内已建立物业专项维修资金账户且账户余额充足的业主。此外，还需要辖区房产管理部门初审意见和辖区街道办事处的审核意见。
申请人报辖区房产管理部门和街道办事处初审，辖区房产管理部门在５个工作日内对维修项目可行性、施工方案、工程预算等项目情况予以初审，初审通过后由申请人向街道办事处提出申请财政补贴资金的要求，并属地区级财政先落实全部财政补贴资金，待年终时再向市级财政进行结算。
接下来，申请人报维修资金管理机构审核，维修资金管理机构应在５个工作日内对维修项目予以审核，根据建立账户业主应分摊的维修费用和维修合同，在街道落实50%的财政补贴资金后，市物管中心再将另外50%维修费划拨至街道办事处维修资金专户。
业主如何监督使用专项维修资金帐户
答：维修资金是业主的个人资产，因此每一笔维修资金的收支都应让业主清楚，以更有利地维护业主的合法权益。
首先，中修及中修以上的维修，其专项维修资金使用方案及费用预算要公示。
其次，维修资金管理机构或者业主委员会，应当与专户管理银行每半年核对一次专项维修资金账目，并向业主公布下列情况：（１）专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；（２）发生列支的项目、费用以及按户分摊的情况；（３）业主分户账中物业专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；（４）其他有关物业专项维修资金使用和管理的情况。
再就是建立专项维修资金查询制度。为方便业主查询，维修资金管理机构或者业主委员会应当建立专项维修资金查询制度。业主可以对其分户账中物业专项维修资金使用、增值收益和账面余额等情况进行查询。业主委员会可以委托商业银行建立物业专项维修资金查询制度。
（董小芳)
记者手记
房屋养老金事关你我
每一个人都责无旁贷
前不久，在记者着手采访专项维修资金事宜的时候，恰好一位在香港工作的友人归来。谈及此，她说：“香港市民深觉专项维修资金就像是房屋的‘医保’一样，因此基本上在缴纳专项维修资金上都不会拖拉。如果有人不缴纳，香港职能部门会发出支付令，采取强制手段进行收缴。”
末了，她感慨：关系千家万户共同利益的事情，除了大家的自觉性，有时候是需要强制手段作为支撑的。
对于这句话，笔者深以为然。同住一个小区，维护它的“健康”是大家共同的责任，每一户人家都责无旁贷。
或许有人觉得房子现在没问题，过几年把它卖出去，再有问题也不关自己的事，所以没必要交专项维修金。殊不知“天有不测风云”，无法预知哪一场自然灾害或许就会让房屋“受伤”，而这时候专项维修资金就如一份“意外险”，在政府财政补贴下，共同维护家园“健康”。
对新小区而言，一般保修期为２—８年。不少公共设施２年后就过了保修期，维护它们，专项维修资金同样是份保障。
同时，和安防设施、地理位置一样，专项维修资金也将会是楼盘一大“卖点”。有了它，房屋的“养老”就少了后顾之忧。因此，某种程度上来说，缴纳专项维修资金也是为自己的房屋增值。
当然，政府部门也要逐渐拓宽执行门路，以免执行钝化，保证“返利于民”；还要纳入监督审计，将其置于阳光下，真正实现“物尽其用”。
（董小芳 文/摄)
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